Q＆Aこんなときは？

ご家族間で皆様お元気なうちに、相続についてのお話をすることは中々機会が無いと思います。いざという時のために、財産の把握と承継についてのイメージを共有するお手伝いを行います。税理士等に依頼し、相続税シミュレーションを行うことも可能です。相続手続きをスムーズに行うために、遺言の作成についてもアドバイスいたします。
　また、いざ相続が発生した場合、相続税の申告期限１０カ月はあっという間にすぎてしまします。全体像を把握し、スケジュール確認を行いながら税理士・司法書士などの専門家との取次をお手伝いいたします。

　不動産投資、収益物件の購入を考える際に、短期・長期での出口戦略を考える旨の情報を目にすると思います。目的は、「投資に対してリターンを得る、収益をあげる」ことですので、そもそもの目的について解説したいと思います。

①キャピタルゲイン（売却益）とは
　キャピタルゲインとは、所有・運用してきた不動産を売却して得る売却益のことです。購入した費用より高く売却して初めて利益が生まれます。購入価格を下回れば売却損が発生しますので、購入対象物件を見極めることが肝心です。築古物件購入の際は、修繕費など再投資の有無を含めて検討します。また、税金面でも保有期間が5年以内になれば、短期譲渡所得の税率は39.63％（住民税・復興特別所得税含む）となりますので、売却時期の見極めも大切です。大まかに考えれば、ハイリスクハイリターンな手法です。
②インカムゲイン（家賃収入）とは
　インカムゲインとは、不動産を運用することで得られる運用益を意味します。よく収益物件の「投資利回り」という言葉を耳にしますが、単純投資利回り（グロス・表面利回り）と、実質利回り（ネット利回り）とがあります。実質利回りでも、経費算入項目を十分に計上できているかでいくらでも数字が変わってきますので、注意が必要です。収益物件の売買資料にも「満室想定」「現状収入で計算」などと小さな字で記載されていますので、こちらも注意する必要があります。年間手残り収支額で判断し、想定空室率や追加投資額などのリスク検討が重要です。キャピタルゲインと違い、長期的な視野に立った投資方法です。

　以上の特徴を捉えて、今後は不動産価格の下落リスクが想定される昨今の状況下では、将来に備えた安定収入の確保ができそうな物件探しが賢明かと思います。決して、品薄で中々買えないからとか、銀行の融資が付くからといって、希望価格を上回って目標利回りを下回る物件に伸びをして手を出して、「手残りが少ない」「空室が埋まらない」「売却しても購入価格を大幅に下回る」といった“ババ”をつかまないように注意しましょう！

　現在、活用がなされていない不動産については、なかなか手が付けられてないこともしばしばです。思いいれがあるので売却は考えていないが、古いので賃貸で貸せる状態ではないし、どうやっていいかもわからないといったお悩みをかかえたまま、悶々とされているのではないでしょうか。そういったお悩みにをご相談いただきましたら、現状の把握・建物診断を行い、どういった選択肢がその不動産について考えられるかを、ご一緒に考えていきます。その中から有効な方法をご選択いただきます。
　リフォームを行って賃貸に出す場合、リフォームのお見積りから資金相談、入居者募集のお手伝いから管理までトータルでお手伝いいたします。月極駐車場を所有されているが、空車がめだって固定資産税負担が大きくなってくるなどの問題もあります。投資が少なくて済むコインパーキング会社への一括・部分賃貸などの方法から、相続税圧縮効果を狙った賃貸住宅やテナント・医療施設誘致など、立地に応じたご提案を行います。

　建築してから、１０年、２０年を経過しますと、空室が発生しても次の入居者が中々決まらず、長期間空室のままで、事業収支が悪化している。内外装に老朽化が目立つようになったが、どこから手を付けていいかわからない、資金に余裕もなくどうしていいかわからない。こういったお悩みは賃貸経営をされている方にとっては避けては通れない問題だと思います。方向性と手段を間違えると、賃貸経営そのものが行き詰まることにもなりかねない大きな問題です。
　まずは現状の賃貸物件を見させていただき、立地やライバル物件との賃料・設備の比較などから改善策を立案していきます。問題点は、賃料設定なのか、設備がライバル物件より劣っているのか、外観が古くて案内時に見劣りしているのか。様々な観点をピックアップして、対策を練り、資金対策も考え、管理運営方法の改善や既存借入金がある場合などは、金融機関への金利交渉や期間延長などの条件交渉、ひいては借り換えによる返済額の圧縮によるキャッシュフローの改善なども同時並行してお手伝いいたします。　　空室再生とは⇒

　毎年公表されている路線価から公示価格、実際の取引事例からの売買相場などをお調べいたします。また、ライバル賃貸物件の情報や入居者の動向、人気設備ランキングやその設備のおおよその見積額などの情報を共有し、採用できるかどうかをご一緒に考えていきます。

　弁護士や税理士などの専門家に一度相談したい、相談したけれど納得がいかないので、セカンドオピニオンとして今一度別の専門家に相談してみたい、などなど様々なお悩みをお持ちの方につきましても、ご相談ください。当社ブレーンの専門家をご紹介しご一緒にお悩みを共有し、改善策を考えてまいります。

　＊法律関係・・・弁護士
　＊税金/贈与・・・税理士
　＊登記関係・・・司法書士
　＊測量/境界・・・土地家屋調査士
　＊建築関係・・・建築士

　賃貸物件は件数が経過するとともに、躯体の劣化や設備の老朽化が顕著になってきます。近隣賃料相場の変動とともにサブリース賃料の値下げ交渉と相まって、事業収支は悪化の一途をたどっていきます。今まで一括借り上げ契約でほとんど何も考えなくてもよかったものが、10年・20年を経過するころから一挙に苦しくなっていることに気づきます。
　リビルドホームでは、今後10年間の事業収支計画を策定し、建物内外装の改善項目のリスト化や物件付加価値提案、既存のサブリース契約の見直しや、管理会社変更を視野に入れた再査定など多岐にわたって、解決方法を「見える化」してきます。
　2年ごとの賃料下落・見直し交渉に単純に応じる前に、「何故下落なのか？」「ライバル物件の設備や賃料は？」「下落に歯止めをかける追加設備提案は？」「その見積価格は？」などなど様々な角度から検証し、改善策を検討します。そういった観点を持つ新たなパートナー探しもお手伝い致します。

　ロードサイドテナントが昨今のコロナ渦影響により撤退が相次いでいます。飲食業や物販店など大手企業も次々と撤退を余儀なくされています。そこで貸主様としましては、引き続き貸店舗として経営を続けるか、用途を変更して「賃貸住宅建築」「解体・更地売却」など、様々な方法が考えられるため、お悩みのことと思います。そこで注意すべき点は・・・
①引き続き貸店舗経営
　立地・面積・競合先・建物の劣化状況などを考慮し、設定賃料やターゲットの企業業種をイメージして募集活動を行いますが、依頼する相手を間違うとまったく違う結果へ誘導されます。
　テナント仲介専門業者はさすがに情報量が豊富です。このご時世でも勢いのあるテナント企業情報を数多く把握していますので、そういった業者への依頼がベストですが、そもそもの建物を建築した建築業者のテナント部門へ依頼すれば、「決まらないので建替えしましよう」「古くて難しいですね」「ここは住宅用地に適しているので賃貸住宅に建替えしましょう」などどいった”ポジショントーク“が展開されるので要注意です。彼らはテナント募集の手数料より建築での収益のほうが良いに決まっています。リテナントでは、屋根外壁塗装・業種によっては内装など、比較的安価な投資で、抜群のキャッシュフロー・投資利回りを生むのがテナント経営です。
②賃貸住宅建築
　建物が老朽化している、土地が狭く来客用駐車場が確保できていない、全面道路交通量が少ない、などといった立地は、賃料下落・撤退の繰り返しなど、本来テナント経営に不向きかもしれません。そこで、ご自身の財産の全体を把握し、継続保有・相続対策などの明確な目的がはっきりすれば賃貸住宅経営がオススメです。そこで注意すべき点は、漫然と建築会社の営業マンの勧めるままではなく、ライバル物件動向・ターゲット客層などしっかりとしたマーケティング・コンセプトで建築しなければなりません。
③解体・更地売却
　将来の納税資金確保やこれ以上の投資・借金は避けたいといった理由で売却を検討する場合、必要経費・譲渡税を把握し、事業用の買い替えやご家族への生前贈与など資金の運用をイメージしながら、できるだけ高く売却いたします。まだ先の売却でいい場合は、とりあえず駐車場経営がベターです。条件が良ければコインパーキング会社への一括貸しもありです。駐車場の閉鎖解約は１～3ヵ月前通知で可能です。

　その他、投資も売却もしたくない場合に「事業用定期借地権」での運用もあります。土地が広く、立地条件も良ければ借主サイドが投資を行い建物保有し、貸主は安定した地代収入が得られます。20年～30年の公正証書契約で更新もなく、その後の展開もはっきりイメージできます。
　当社ではテナント撤退後の様々な運用方法について、メリットデメリットを提示しながら、撤退交渉から明け渡し、その後の運用・ご活用までトータルでサポート致します。

　住宅を購入する際に、多くの方は住宅ローンを組みます。そこで重要になってくるのが住宅ローン選びと返済計画です。住宅ローンは返済期間が長期に渡りますし、利息だけでも数百万円にもなります。総返済額を少なくするのはもちろんですが、お子様の教育費や老後資金、インフレによる生活費の上昇など、住居費以外の支出も考慮した資金繰りを考えることがとても大切です。住宅を購入する上でライフプランニングをすることにより、将来の収支バランスや金融資産の流れ予測ができ、計画的な返済計画を立てることが可能です。
　金融機関選びにおきましても、変動金利・固定金利の選択や金利以外の項目の比較検討などを含めて総合的にサポートします。
　リビルドホームでは、より満足度の高い住宅購入を支援するため、ファイナンシャルプランナーへの取次ぎも致します。